Huizenmarkt 's-Hertogenbosch: krapte en overbieden blijven de norm
De woningmarkt in ’s-Hertogenbosch liet in het eerste kwartaal van 2026 opnieuw een enorme dynamiek zien. De nieuwste cijfers schetsen een helder beeld van een aanhoudende verkopersmarkt, waarbij de krapte hoog blijft en overbieden nog steeds eerder de regel is dan de uitzondering. In deze blog praten we je graag bij over de belangrijkste lokale ontwikkelingen.
Aanbod en verkoopsnelheid:
In het afgelopen kwartaal veranderden er in gemeente ‘s-Hertogenbosch 374 woningen van eigenaar, terwijl er aan het einde van het kwartaal nog 318 woningen te koop bleven staan. Hoewel er in de eerste drie maanden van het jaar wel 445 woningen nieuw in de verkoop werden gezet, blijft de markt voor kopers ontzettend krap.
Voor potentiële kopers van een hoekwoning is de keuze momenteel het meest beperkt; voor dit woningtype geldt een krapte-indicator van slechts 1,7. Hetgeen betekend dat er voor deze kopers slechts keuze is uit 1,7 woningen. Voor 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen geldt echter een ruimere krapte-indicator. Voor een potentiële koper van een vrijstaande woning ligt de keuzemogelijkheid op 3,3 woningen en voor een 2-onder-1-kapwoning op 3,8. Dit wordt weerspiegeld in de gemiddelde krapte-indicator van 2,6 voor de gehele markt. Woningen stonden bovendien gemiddeld maar 28 dagen te koop, wat benadrukt dat kopers de markt scherp in de gaten moeten houden en vrijwel direct moeten handelen.
Prijzen blijven stijgen:
De financiële drempel om in ’s-Hertogenbosch een woning te bemachtigen is verder opgelopen. De gemiddelde transactieprijs kwam in het eerste kwartaal uit op € 520.505. Dit vertegenwoordigt een aanzienlijke stijging van 6,3% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, en een stijging van 1,2% vergeleken met het laatste kwartaal van 2025. Vooral de vrijstaande woningen lieten een indrukwekkende prijsstijging zien van 29,9% vergeleken met vorig jaar. De gemiddelde vraagprijs van het totale beschikbare aanbod lag met € 549.896 overigens nog iets hoger dan de gerealiseerde transactieprijzen. Dat impliceert dat woningen in de hogere prijsklasse te koop blijven staan. Wie naar de prijs per vierkante meter kijkt, ziet dat het gemiddelde in onze gemeente inmiddels op € 4.851 is uitgekomen. Dit is echter een lichte daling van 0,2% ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar.
Extreme concurrentie bij tussenwoningen:
De concurrentie onder kopers is onverminderd hevig. Van alle verkochte woningen ging gemiddeld 62,1% boven de vraagprijs weg. Gemiddeld werd er daardoor 2,3% meer betaald dan de oorspronkelijke vraagprijs.
Vooral de strijd om de uiterst populaire tussenwoningen is fel:
- Hier werd maar liefst 81,3% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
- Kopers betaalden gemiddeld 5,2% meer dan de verkoper in eerste instantie vroeg.
- Bij de vrijstaande woningen zagen we daarentegen gemiddeld een lichte daling van de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs (-1,5%). Toch werd ook in dit segment nog steeds 46,2% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
De Bossche woningmarkt blijft begin 2026 een uitdaging voor woningzoekenden. De vraag is onverminderd hoog, de doorlooptijden zijn kort en de prijzen zetten hun stijgende lijn voort. Voor huiseigenaren met verkoopplannen zijn de huidige marktomstandigheden uiteraard gunstig.