Woningmarkt ’s-Hertogenbosch: meer keuze, minder overbiedingen in Q3 2025
De woningmarkt in ’s-Hertogenbosch blijft ook in het derde kwartaal van 2025 volop in beweging. Na de sterke groei van het tweede kwartaal zien we nu een lichte afkoeling. Het aantal transacties en nieuw aanbod ligt nog steeds hoger dan een jaar geleden, maar de concurrentie neemt iets af. Kopers krijgen meer keuze, en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs wordt kleiner.
Lichte daling aantal verkopen na topkwartaal
In totaal zijn er in het derde kwartaal van 2025 416 woningen verkocht door NVM-makelaars in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Dat is 12% minder dan in het tweede kwartaal, maar nog altijd 7% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Vooral hoekwoningen (+24%) en appartementen (+13%) werden vaker verkocht. Bij vrijstaande woningen was juist een duidelijke daling zichtbaar (-23%).
Prijzen blijven stabiel
De gemiddelde transactieprijs in ’s-Hertogenbosch kwam dit kwartaal uit op €514.000, een stijging van 3,7% op jaarbasis en een lichte stijging van 0,6% ten opzichte van Q2 2025.
Vooral twee-onder-een-kapwoningen laten een sterke prijsontwikkeling zien: +13,1% op jaarbasis, met een mediane verkoopprijs van €678.000. Tussenwoningen stegen naar gemiddeld €522.000 (+9,6%), terwijl hoekwoningen juist licht daalden naar €502.000. Appartementen bleven vrijwel stabiel met €404.000.
Gemiddeld werd er €4.830 per m² betaald, een stijging van 5,6% op jaarbasis.
Verkooptijd loopt iets op
De verkooptijd is dit kwartaal licht gestegen van 21 naar 26 dagen. Daarmee worden woningen in ’s-Hertogenbosch nog steeds sneller verkocht dan het landelijke gemiddelde van 29 dagen.
Tussenwoningen verkochten het snelst (gemiddeld 21 dagen), vrijstaande woningen deden er het langst over (42 dagen).
Groter aanbod, vooral bij appartementen
Het aanbod blijft groeien. Aan het eind van Q3 stonden er 325 woningen te koop in ’s-Hertogenbosch, een stijging van 41% ten opzichte van vorig jaar. Vooral appartementen (+38%) en vrijstaande woningen (+43%) droegen bij aan deze groei.
De gemiddelde vraagprijs steeg licht naar €587.000, een toename van 3,3% op jaarbasis. De krapte-indicator kwam dit kwartaal uit op 2,3 (vorig jaar 1,8), wat betekent dat kopers meer keuze hebben dan in voorgaande kwartalen — al blijft de markt nog steeds krap.
Overbieden neemt af
Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in Q3 gedaald naar gemiddeld 3,9%, tegenover 5,5% in het tweede kwartaal. Ook het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht nam af: van 78% in Q2 naar 68% in Q3.
Vooral bij tussenwoningen is het verschil merkbaar:
- 76% boven vraagprijs verkocht (tegen 90% in Q2)
- Gemiddeld verschil tussen vraag en verkoopprijs: 5,9%
Bij vrijstaande woningen werd in 41% van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, een stuk minder dan in het voorjaar.
Nieuw aanbod blijft op hoog niveau
Er kwamen in Q3 492 woningen nieuw in de verkoop, een stijging van 16% ten opzichte van vorig jaar. Vergeleken met Q2 (-17%) is er een lichte daling, maar het aanbod blijft historisch hoog. Vooral appartementen en tussenwoningen waren goed vertegenwoordigd.
Conclusie
De woningmarkt in ’s-Hertogenbosch blijft actief, maar is minder gespannen dan eerder dit jaar. Door het toegenomen aanbod hebben kopers meer keuze en neemt het overbieden af. Voor verkopers blijft de situatie gunstig: woningen verkopen nog steeds snel en de prijzen blijven stabiel.
Met een krapte-indicator van 2,3 blijft het echter een verkopersmarkt — maar wel één waarin kopers weer wat lucht krijgen.